Belåningsgrad er et af de mest centrale begreber inden for boligfinansiering og samtidig et af dem, der har størst betydning for, hvad du betaler i renter og bidrag, og hvilke lånemuligheder banken overhovedet vil tilbyde dig.
Uanset om du skal købe bolig, omlægge lån eller overvejer at skifte bank, er belåningsgraden et nøgletal, som både bank og realkreditinstitut kigger meget nøje på.
Kort fortalt viser belåningsgraden, hvor stor en del af din boligs værdi der er belånt. Jo lavere belåningsgrad, desto lavere risiko vurderes du typisk at have og det belønnes ofte med bedre vilkår.
Hvad er belåningsgrad?
Belåningsgraden er forholdet mellem:
din samlede restgæld i boligen
og boligens aktuelle værdi
Belåningsgraden angives i procent og bruges til at vurdere, hvor tungt din bolig er belånt. Det gælder både ved køb af bolig og for eksisterende boligejere.
Lad mig komme med et eksempel:
En bolig vurderes til 3.000.000 kr.
Samlet restgæld er 1.800.000 kr.
Det giver en belåningsgrad på 60 %.
Belåningsgraden indgår næsten altid i vurderingen af:
mulighed for afdragsfrihed
mulighed for at låne yderligere (fx tillægslån)
Sådan beregner du belåningsgraden
Beregningen er enkel:
Belåningsgrad = (Restgæld / Boligens værdi) × 100
Eksempel
Skylder du 900.000 kr. i en bolig, der vurderes til 1.200.000 kr.:
(900.000 / 1.200.000) × 100 = 75 %
Det er vigtigt at huske, at belåningsgraden ændrer sig over tid. Den falder, når:
du afdrager på dine lån
boligens værdi stiger
Og den kan stige, hvis:
boligens værdi falder
du optager nye lån i boligen
Hvad betyder en høj belåningsgrad?
En høj belåningsgrad betyder, at en stor del af boligens værdi er finansieret med lån. Ved køb af bolig kan belåningsgraden i praksis komme helt op på 95 %, da bankerne kræver, at du selv kommer med mindst 5 % i udbetaling.
Den klassiske finansieringsmodel ved køb af ejerbolig ser sådan ud:
Op til 80 % via realkreditlån
Op til 15 % via banklån
Minimum 5 % i kontant udbetaling
Jo større del af finansieringen der ligger som banklån, jo dyrere bliver den samlede finansiering. Derfor er en høj belåningsgrad ofte forbundet med:
højere renter
højere bidragssatser
færre valgmuligheder i låntyper
Vil du se, hvilke banker der tilbyder de bedste vilkår, kan det være relevant at vores guide omkring billigste bank.
Belåningsgrad og bidragssats
Belåningsgraden har stor betydning for den bidragssats, du betaler på dit realkreditlån. Bidragssatsen er det løbende gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for administration og risiko.
Realkreditinstitutter arbejder typisk med belåningsintervaller, fx:
0-40 %
40-60 %
60-80 %
Jo højere interval, jo højere bidragssats.
Det betyder, at:
hvis du afdrager og falder ned i et lavere interval
eller hvis din bolig stiger i værdi
… så kan du ofte få din bidragssats sat ned. Mange boligejere betaler i dag en for høj bidragssats, fordi belåningsgraden ikke er blevet genberegnet.
Belåningsgrad ved andelsboliger
Ved andelsboliger er belåningsgrad stadig vigtig, men her kigger banken især på andelsboligforeningens samlede belåning.
En høj belåningsgrad i foreningen kan føre til:
højere boligafgift
større risiko ved rentestigninger
sværere finansiering for nye købere
Derfor er det vigtigt at se på foreningens gæld i forhold til ejendommens værdi, før du køber. Banker vurderer andelsboliger meget forskelligt, og der kan være stor forskel på renten.
Overvejer du køb af andelsbolig, bør du læse vores guide til at finde det billigste andelsboliglån.
Nye regler ved høj gæld og høj belåningsgrad
Der er indført retningslinjer, som begrænser brugen af de mest risikobetonede lån for husstande med:
høj gæld i forhold til indkomst
belåningsgrad over ca. 60 %
Hvis din samlede gæld overstiger omkring 4 gange husstandsindkomsten, kan der være begrænsninger i:
lån med variabel rente og kort rentebinding
lån med afdragsfrihed
Formålet er at gøre boligejere mere robuste over for rentestigninger.
Fordele og ulemper ved lav og høj belåningsgrad
En lav belåningsgrad er generelt en stor fordel, både nu og på længere sigt.
Fordele ved lav belåningsgrad
lavere bidragssats
bedre renter
nemmere adgang til nye lån
større økonomisk tryghed
Ulemper ved høj belåningsgrad
dyrere finansiering
større følsomhed over for boligprisfald
færre valgmuligheder
I ekstreme tilfælde kan en meget høj belåningsgrad føre til teknisk insolvens, hvor boligen er mindre værd end gælden.
Sådan kan du forbedre din belåningsgrad
Der er flere måder at forbedre belåningsgraden på:
afdrage ekstra på dine lån
renovere boligen og øge værdien
undgå unødige tillægslån
sammenligne lån og vilkår regelmæssigt
Mange oplever, at det kan betale sig at indhente tilbud fra flere banker og sammenligne dem. Det giver overblik over, om din nuværende finansiering stadig er konkurrencedygtig.