Når du køber bolig i Danmark, vil du næsten med garanti støde på begrebet bankgaranti. Det gælder uanset om du køber hus, ejerlejlighed eller nybyggeri. For mange boligkøbere kan bankgaranti virke teknisk og lidt abstrakt, men i praksis spiller den en helt central rolle i at sikre, at handlen kan gennemføres trygt for både køber og sælger.
En bankgaranti bruges i den periode, hvor købsaftalen er underskrevet, men hvor boligen endnu ikke er overtaget, og købesummen ikke er betalt kontant. Det er netop i denne fase, at både køber og sælger har behov for økonomisk sikkerhed.
Hvad er en bankgaranti?
En bankgaranti er et skriftligt tilsagn fra købers bank om, at banken indestår for betalingen af købesummen – helt eller delvist – hvis køber mod forventning ikke selv kan betale. I bolighandler kaldes den ofte en købesumsgaranti.
Garantien betyder, at sælger kan føle sig tryg ved, at pengene bliver betalt, selvom køber endnu ikke har fået udbetalt sit boliglån eller realkreditlån. Banken træder i praksis ind som økonomisk sikkerhedsnet i perioden mellem underskrift og overtagelse.
Hvorfor bruges bankgaranti i næsten alle bolighandler?
Når en bolig handles, går der ofte uger og nogle gange måneder før overtagelsesdagen. I den periode er der typisk flere forhold, der først skal falde på plads:
Købers finansiering skal godkendes endeligt
Skødet skal udarbejdes og tinglyses
Eventuelle forbehold i købsaftalen skal opfyldes
Køber ønsker ikke at betale hele købesummen, før alt dette er på plads. Omvendt ønsker sælger ikke at stå uden sikkerhed. Bankgarantien løser netop dette dilemma ved at skabe balance mellem parterne.
Sådan fungerer bankgaranti i praksis
I en almindelig bolighandel ser forløbet typisk sådan ud:
Først underskrives købsaftalen. Her vil der næsten altid stå, at køber skal stille bankgaranti inden for et bestemt antal hverdage, ofte 5 eller 10 bankdage.
Herefter betaler køber udbetalingen, som typisk udgør 5 % af købesummen. Beløbet deponeres hos ejendomsmægleren eller på en spærret konto.
Dernæst stiller købers bank bankgaranti for resten af købesummen. Garantien sendes til sælgers bank eller advokat som dokumentation.
På overtagelsesdagen bliver bankgarantien afløst af en kontant deponering. Købers bank overfører pengene til en spærret konto hos sælgers bank.
Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, og sælgers eventuelle lån er indfriet, frigives pengene endeligt til sælger.
Kan man undgå bankgaranti?
I nogle tilfælde ja, men det er undtagelsen.
Hvis køber har hele købesummen stående kontant, kan man aftale fuld kontant deponering i stedet for bankgaranti. Det ses typisk ved:
Familiehandler
Hurtige handler med kort overtagelsestid
Køb finansieret af arv eller opsparing
For langt de fleste boligkøbere er bankgaranti dog nødvendig, fordi lånemidlerne først udbetales på overtagelsesdagen.
Hvad koster en bankgaranti?
Prisen for en bankgaranti varierer fra bank til bank og afhænger blandt andet af garantibeløbets størrelse, hvor længe garantien skal løbe, og bankens egne satser. Bankgarantien er en del af de samlede omkostninger ved boligkøbet og indgår derfor ofte sammen med øvrige stiftelsesomkostninger.
Typisk opkræver banken en provision på 0,5-1,6 % pr. kvartal af det beløb, der stilles garanti for. Derudover kan banken tage et oprettelsesgebyr samt et gebyr for forlængelse, hvis overtagelsesdatoen rykkes, eller handlen trækker ud.
Ved et boligkøb på 2.500.000 kr., hvor bankgarantien dækker restkøbesummen i 3-5 måneder, vil omkostningen i praksis ofte ligge mellem 3.500 og 9.000 kr. Beløbet kommer oveni andre etableringsudgifter i forbindelse med boligkøbet og bør derfor regnes med, når du får det samlede økonomiske overblik.
Vigtige faldgruber for køber
Selvom bankgaranti skaber tryghed, er der nogle ting, du som køber skal være opmærksom på.
For det første er der frister. Hvis du ikke får stillet bankgaranti til tiden, kan sælger i sidste ende hæve handlen.
For det andet skal banken godkende garantien. Banken foretager typisk en kreditvurdering, før de accepterer at stille garanti, også selvom de tidligere har givet mundtlig tilsagn.
Endelig er det vigtigt at forstå, at banken ikke “betaler for dig”. Hvis banken udbetaler penge under garantien, vil banken efterfølgende kræve beløbet tilbage fra dig.
Sælgers perspektiv på bankgaranti
For sælger er bankgarantien en afgørende tryghed. Den sikrer, at handlen ikke falder til jorden, hvis køber får økonomiske problemer i perioden op til overtagelsen.
Sælger bør dog altid kontrollere, at:
Garantien dækker det korrekte beløb
Garantien er uigenkaldelig
Modtager og vilkår er korrekt angivet
Bankgaranti ved nybyggeri og projektkøb
Ved køb af nybyggeri spiller bankgaranti en endnu større rolle. Her kan garantien løbe i mange måneder og i nogle tilfælde over et år indtil boligen står færdig.
Det betyder, at omkostningerne til garantien kan blive væsentligt højere. Derfor er det ekstra vigtigt at få klarhed over den samlede pris og eventuelle forlængelsesvilkår.
Kort overblik: forskellige typer bankgarantier
I forbindelse med bolighandler møder man primært:
Købesumsgaranti
Forskudsgaranti (typisk ved nybyggeri)
Ejerskiftegaranti
For almindelige boligkøb er det næsten altid købesumsgarantien, der er relevant.
Bankgaranti skaber tryghed i boligkøbet
Bankgaranti kan virke som en teknisk detalje, men i praksis er den en af de vigtigste brikker i en tryg bolighandel. Den skaber sikkerhed for sælger og fleksibilitet for køber og gør det muligt at gennemføre handlen, selvom pengene først udbetales senere.
Med den rette rådgivning fra bank og boligadvokat bliver bankgarantien et effektivt værktøj, der sikrer, at boligkøbet gennemføres uden unødige risici.