Når du optager et boliglån eller realkreditlån, betaler du ikke kun renter og bidrag. Der følger også en række opstartsudgifter med – de såkaldte stiftelsesomkostninger. Det er engangsgebyrer til bank, realkreditinstitut og staten for at få lånet etableret korrekt.
Mange overser dem, men forskellen fra tilbud til tilbud kan være markant. Derfor er stiftelsesomkostninger et område, hvor det ofte kan betale sig at sammenligne og forhandle.
Hvad består stiftelsesomkostninger af?
Stiftelsesomkostninger dækker ikke én fast pris, men flere forskellige betalinger til både staten, banken og realkreditinstituttet. Den statslige del er lovbestemt og ens for alle. Resten fastsættes af de finansielle udbydere og varierer fra sag til sag.
Den største faste post er tinglysningsafgiften. Når et boliglån oprettes, skal pantet registreres digitalt. Det er bankens sikkerhed i boligen, og registreringen udløser en afgift til staten. Den kan ikke forhandles og vil være den samme uanset hvilken bank du vælger.
Derudover kommer bankens egne gebyrer for at oprette lånet. Her kan der være tale om etableringsgebyr, sagsbehandling og provision. Nogle banker samler det i én pris, andre deler det op i flere linjer. Det gør det ekstra vigtigt at se på den samlede opstartsudgift og ikke kun enkelte poster.
Realkreditlån har ekstra handelsomkostninger
Ved realkreditlån er der typisk flere led i processen, fordi lånet finansieres gennem obligationer. Det betyder, at der kan være handelsrelaterede omkostninger oveni de almindelige oprettelsesgebyrer.
Det gælder blandt andet kurtage og kursskæring, som er et mindre fradrag i obligationskursen i forbindelse med handel. Beløbet kan virke lille i procent, men på store lån bliver det til rigtige penge. Derfor bør de poster altid medregnes, når du sammenligner.
Forskellen mellem banker kan være stor
To banker kan sagtens tilbyde samme lånetype til samme kunde, men med meget forskellige stiftelsesomkostninger. Det skyldes, at gebyrdelen ikke er standardiseret. Nogle banker bruger lave renter og højere opstartsgebyrer. Andre gør det omvendt.
Derfor kan det sjældent betale sig blot at acceptere første tilbud. Når du indhenter flere tilbud via skift bank, får du et langt bedre grundlag for at se, hvor de reelle forskelle ligger.
Kan stiftelsesomkostninger forhandles?
I mange tilfælde ja. Især bankens egne gebyrer og dele af realkreditinstituttets omkostninger kan justeres, hvis du har konkurrerende tilbud. Det gælder typisk oprettelsesgebyrer, ekspedition og provision.
Renten på et realkreditlån er markedsbestemt, men gebyrerne er det ikke i samme grad. Det betyder, at netop stiftelsesomkostninger ofte er det sted, hvor der er mest at hente ved at forhandle.
Stiftelsesomkostninger tæller med i den samlede lånepris
Selvom mange vælger at indregne omkostningerne i selve lånet, er de stadig en del af den samlede pris, du betaler. De indgår også i ÅOP, som er det vigtigste nøgletal, når du sammenligner lån på tværs.
Derfor bør stiftelsesomkostninger altid ses i sammenhæng med rente, bidrag og løbetid og ikke isoleret.
Vil du finde den løsning, der samlet set er billigst, handler det ikke om at finde én “billigste bank”, men om at indhente og sammenligne konkrete tilbud.