Bidragssatser
Når du optager et realkreditlån til bolig, betaler du ikke kun rente. Du betaler også en løbende betaling til realkreditinstituttet – den såkaldte bidragssats.
Bidragssatsen er en af de største og ofte mest oversete omkostninger ved et boliglån. Den beregnes som en procentdel af din restgæld og betales så længe du har lånet.
I denne guide gennemgår jeg:
- hvad bidragssatsen er
- hvordan den beregnes
- hvilke realkreditinstitutter der har de laveste bidragssatser
- hvor stor forskel bidragssatsen kan gøre for din boligøkonomi
Hvis du vil se de samlede omkostninger ved et lån, kan du også bruge vores beregner til Beregn ÅOP.
Hvad er bidragssats?
Bidragssatsen er den betaling du giver til realkreditinstituttet for at administrere og finansiere dit realkreditlån.
Den fungerer i praksis som et gebyr, der lægges oven i renten på dit lån.
Hvis du eksempelvis har et realkreditlån med:
- rente: 3,5 %
- bidragssats: 0,7 %
vil din samlede låneomkostning være omkring 4,2 % før skat.
Bidragssatsen opkræves typisk kvartalsvist og beregnes ud fra den resterende gæld på dit lån. Derfor falder den også gradvist, når du afdrager på lånet.
Bidragssatsen er en vigtig del af prisen på et realkreditlån og bør altid indgå, når du sammenligner boliglån. Læs også vores guide til Hvad er ÅOP.
Hvor meget betyder bidragssatsen?
Selvom bidragssatsen ofte kun ligger mellem 0,5 % og 1 %, kan den have stor betydning for din økonomi.
Hvis du eksempelvis har et realkreditlån på 2.500.000 kr, vil bidragssatsen betyde:
| Bidragssats | Årlig pris | Pris pr. måned |
|---|---|---|
| 0,50 % | 12.500 kr. | 1.040 kr. |
| 0,80 % | 20.000 kr. | 1.670 kr. |
| 1,20 % | 30.000 kr. | 2.500 kr. |
Forskellen mellem en lav og en høj bidragssats kan derfor være over 17.000 kr om året.
Derfor kan det være en god idé at sammenligne flere banker eller overveje at skifte bank.
Hvad bestemmer bidragssatsen?
Bidragssatsen afhænger især af tre ting.
Den vigtigste faktor er belåningsgraden, altså hvor stor en del af boligens værdi der er finansieret med realkreditlån. Jo højere belåning, desto højere bidragssats. Realkreditlån opdeles typisk i tre intervaller: 0-40 %, 40-60 % og 60-80 % af boligens værdi.
Derudover spiller lånetypen en rolle. Fastforrentede lån har typisk en lavere bidragssats end flekslån med hyppige rentetilpasninger.
Endelig har det også betydning, om du afdrager på lånet. Lån uden afdrag har næsten altid højere bidragssats.
Du kan læse mere i vores guide til Belåningsgrad.
Bidragssatser i realkredit
Nedenfor kan du se typiske bidragssatser for fastforrentede realkreditlån med afdrag til ejerbolig. Satserne er vejledende og kan variere afhængigt af blandt andet lånetype, kundeaftale og eventuelle rabatordninger hos det enkelte realkreditinstitut.
Realkredit Danmark
| Belåning | Bidragssats |
|---|---|
| 0-40 % | ca. 0,23 % |
| 40-60 % | ca. 0,69 % |
| 60-80 % | ca. 1,01 % |
Nordea Kredit
| Belåning | Bidragssats |
|---|---|
| 0-40 % | 0,225 % |
| 40-60 % | 0,675 % |
| 60-80 % | 1,025 % |
Jyske Realkredit
| Belåning | Bidragssats |
|---|---|
| 0-40 % | 0,225 % |
| 40-60 % | 0,800 % |
| 60-80 % | 1,000 % |
Totalkredit
| Belåning | Bidragssats |
|---|---|
| 0-40 % | 0,450 % |
| 40-60 % | 0,850 % |
| 60-80 % | 1,200 % |
Sammenligning: 80 % belåning
Hvis vi sammenligner de samlede bidragssatser ved 80 % belåning, ser det typisk sådan ud:
| Institut | Samlet bidragssats |
|---|---|
| Realkredit Danmark | ca. 0,57 % |
| Nordea Kredit | ca. 0,54-0,60 % |
| Jyske Realkredit | ca. 0,56-0,59 % |
| Totalkredit | ca. 0,70-0,75 % |
Forskellene kan virke små, men på et lån på flere millioner kroner kan de betyde mange tusinde kroner om året.
Hvis du vil finde den billigste løsning samlet set, kan du læse vores guide til at finde det Billigste realkreditlån.
Sådan beregnes bidragssatsen
Bidragssatsen afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt med realkreditlån. Lånet opdeles typisk i tre intervaller: 0-40 %, 40-60 % og 60-80 % af boligens værdi. Den første del af lånet har den laveste bidragssats, mens den sidste del normalt har den højeste.
Når dit lån oprettes, beregnes den samlede bidragssats derfor som et gennemsnit af bidragssatsen på hver del af lånet. Hvis du eksempelvis låner 80 % af boligens værdi, vil en del af lånet ligge i hvert af de tre intervaller, og bidragssatsen bliver et vægtet gennemsnit af disse.
Efterhånden som du afdrager på lånet eller boligens værdi stiger, vil din belåningsgrad falde. Det kan betyde, at en større del af lånet ligger i de billigere intervaller, hvilket kan reducere din gennemsnitlige bidragssats over tid.
Er der andre omkostninger?
Selvom bidragssatsen er vigtig, er den langt fra den eneste omkostning ved et boliglån.
Der kan også være omkostninger som:
- kursskæring
- stiftelsesomkostninger
- bankrente på boliglån
- etableringsgebyrer
Derfor bør du altid sammenligne lån ud fra ÅOP, som inkluderer alle omkostninger.
Kan man forhandle bidragssatsen?
Bidragssatsen kan normalt ikke forhandles direkte, da den fastsættes af realkreditinstituttet.
Til gengæld kan du ofte forhandle andre elementer i din boligfinansiering, såsom:
- bankens rente på boliglånet
- etableringsgebyrer
- gebyrer ved låneoptagelse
Derfor kan det være en god idé at indhente tilbud fra flere banker.
Sådan sænker du din bidragssats
Du behøver ikke nødvendigvis acceptere en høj bidragssats i hele lånets løbetid. Der er flere ting, der kan være med til at sænke den over tid.
Hvis din bolig er steget i værdi, kan det være en fordel at få foretaget en ny vurdering. En højere boligværdi betyder nemlig en lavere belåningsgrad, hvilket kan reducere den gennemsnitlige bidragssats, fordi en mindre del af lånet ligger i de dyreste belåningsintervaller.
Bidragssatsen kan også falde i takt med, at du afdrager på gælden. Når restgælden bliver mindre, vil en større del af lånet ligge i de billigere belåningsniveauer, hvilket kan sænke den samlede bidragssats.
Endelig kan en omlægning af realkreditlånet også påvirke bidragssatsen. Ved en omlægning beregnes bidragssatsen nemlig på ny ud fra boligens aktuelle værdi og lånets størrelse, hvilket i nogle tilfælde kan give en lavere sats. Du kan læse mere om mulighederne i vores guide til Omlægning af lån.
FAQ – Ofte stillede spørgsmål
Er bidragssatsen fradragsberettiget?
Ja, præcis som dine renteudgifter er bidragssatsen fradragsberettiget. Det betyder, at din reelle udgift efter skat er lavere end det beløb, du betaler til instituttet.
Kan man forhandle om bidragssatsen?
Nej, selve satserne er faste prislister hos institutterne og kan normalt ikke forhandles. Du kan derimod ofte forhandle om bankens egne gebyrer og rente på boliglånet.
Hvorfor stiger bidragssatserne?
Institutterne kan varsle stigninger grundet øgede lovkrav til deres kapitalreserver eller ændrede risikovurderinger på boligmarkedet.
