Når du overvejer at købe hus, er det ikke nok kun at kigge på pris, beliggenhed og stand. Du bør også undersøge, om der er gæld i huset og hvordan den påvirker dig som køber.
I denne guide får du en nem og praktisk gennemgang af:
Hvordan du ser gæld i en ejendom
Hvad det betyder for dig som køber
Om du overtager sælgers gæld
Hvad du skal være særligt opmærksom på
Hvad betyder “gæld i hus”?
Når man taler om gæld i et hus, mener man typisk de lån, der er tinglyst i ejendommen. Det kan være:
Realkreditlån
Banklån (med pant i huset)
Ejerpantebreve
Udlæg fra kreditorer
Disse lån er sikret med pant i boligen og fremgår af tingbogen.
Det er vigtigt at forstå, at gælden som udgangspunkt tilhører sælger og ikke huset. Men pantet ligger i ejendommen, og derfor skal det håndteres korrekt ved en handel.
Overtager man gælden, når man køber hus?
I langt de fleste bolighandler overtager du ikke sælgers gæld.
Når handlen gennemføres:
Sælgers lån bliver indfriet
Pantene bliver aflyst i tingbogen
Du optager nye lån til finansiering
Det sker typisk i forbindelse med berigtigelsen, hvor bank og evt. advokat sørger for, at alt bliver slettet korrekt.
Vil du forstå mere om, hvordan boligfinansiering hænger sammen, kan du læse Hvad er realkredit?.
Sådan ser du gæld i en ejendom
Du kan selv se, om der er tinglyst gæld i et hus via Tingbogen.
Det gør du sådan:
Gå ind på tinglysning.dk
Søg på ejendommens adresse eller matrikelnummer
Vælg “Tingbogsattest”
Se under hæftelser
Her kan du se:
Hvilke lån der er tinglyst
Oprindeligt lånebeløb
Prioritet (1. prioritet, 2. prioritet osv.)
Bemærk: Du kan ikke nødvendigvis se den aktuelle restgæld, kun det oprindelige tinglyste beløb.
Hvad skal du være opmærksom på?
Selvom gælden normalt indfries ved salg, er der nogle ting, du bør være særligt opmærksom på:
1. Udlæg i ejendommen
Hvis der er udlæg fra Skattestyrelsen eller andre kreditorer, kan det være tegn på økonomiske problemer hos sælger.
2. Ejerpantebreve
Ejerpantebreve bruges ofte som sikkerhed for banklån eller kassekreditter. De kan være aktive eller bare ligge “klar”.
3. Prioritetsrækkefølge
Realkreditinstituttet har typisk 1. prioritet. Banken har ofte 2. prioritet. Det har betydning for risiko og rente.
Vil du forstå, hvordan prioritet og belåning hænger sammen, kan du læse Belåningsgrad – hvad betyder det?
Hvorfor er det vigtigt at kende gælden i huset?
Selvom du ikke overtager gælden, siger den noget om:
Hvor højt huset har været belånt
Om der kan være friværdi
Hvor robust sælgers økonomi har været
Samtidig giver det dig en bedre forståelse af, hvordan din egen finansiering skal skrues sammen.
Læs også vores guide om 5% udbetaling ved køb af ejerbolig for at se, hvordan finansieringen typisk bygges op.
Gæld i hus og friværdi
Hvis boligens værdi er højere end gælden, har sælger friværdi.
Eksempel:
Boligværdi: 3.000.000 kr.
Restgæld: 2.000.000 kr.
Friværdi: 1.000.000 kr.
Friværdi har betydning for:
Hvor fleksibel sælger er i prisforhandling
Hvor hurtigt lån kan indfries
Om der er plads til prisnedslag
Kan høj gæld give problemer for køber?
I de fleste almindelige handler: Nej.
Men hvis sælger skylder mere, end huset er værd (teknisk insolvens), kan det komplicere salget. Banken skal acceptere at få mindre tilbage, end de har pant for.
Det er dog noget, sælgers bank håndterer og ikke dig som køber.
Gæld i hus vs. gældsfaktor
Det er vigtigt ikke at forveksle gæld i ejendommen med din egen gældsfaktor.
Når du køber bolig, vurderer banken:
Din indkomst
Din samlede gæld
Din belåningsgrad
Dit rådighedsbeløb
Vil du se, hvor meget du kan låne, kan du læse: Hvad kan jeg købe bolig for?
Sådan sikrer du dig som køber
Når du køber hus, bør du:
Gennemgå tingbogen
Få en advokat eller køberrådgiver til at gennemgå købsaftalen
Sikre at alle hæftelser aflyses ved overtagelse
Derudover bør du altid sammenligne finansiering, så du ikke ender med et unødigt dyrt lån.
Du kan gratis og uforpligtende indhente tilbud via vores side og sammenligne banker, så du sikrer dig den billigste løsning.
Konklusion
De fleste huse i Danmark er belånt. Det er helt normalt.
Det afgørende er ikke, om der er gæld i huset men at:
Gælden bliver korrekt indfriet
Pantene aflyses
Din finansiering er gennemskuelig og konkurrencedygtig
Når du både har styr på tingbogen og dine egne lånetilbud, står du langt stærkere i boligkøbet.