Hvis du overvejer at købe bolig, refinansiere eller bare prøver at forstå boligmarkedet bedre, støder du hurtigt på ordet realkredit. Det fylder enormt meget i dansk boligfinansiering, men alligevel er det et begreb, mange først forstår, når de sidder overfor banken for første gang.
Her vil jeg prøve at give en rolig og konkret gennemgang af, hvad realkredit egentlig er, hvordan lånene fungerer, og hvorfor det betyder så meget for din økonomi, hvis du ejer eller planlægger at eje en bolig.
Du kan læse mere omkring omlægning af realkreditlån
Hvad betyder realkredit?
Realkredit er den måde, vi i Danmark finansierer størstedelen af boliger på. Når du optager et realkreditlån, låner du penge mod pant i din bolig. Det betyder i praksis:
at boligen fungerer som sikkerhed for lånet, og
at renten derfor ofte er lavere end et almindeligt banklån
Det er også grunden til, at realkreditlån typisk udgør 80 % af boligens værdi for ejerboliger. Resten dækkes enten af egenbetaling (de 5 %) og/eller et boligbanklån, som din bank tilbyder.
Hvis du vil læse mere om den samlede finansiering af et boligkøb, kan du læse vores guide til førstegangskøbere, hvor vi gennemgår det hele fra start til slut.
Sådan fungerer et realkreditlån
Når du optager et realkreditlån, sker det gennem et realkreditinstitut. I Danmark er der kun få, blandt andet:
Totalkredit
Realkredit Danmark
Nykredit
Nordea Kredit
Jyske Realkredit
Disse institutter udsteder obligationer, som investorer køber. Pengene fra investorerne går videre til dig som lån. Det er derfor realkreditmarkedet i Danmark er knyttet til obligationer og renteudviklingen på obligationsmarkedet.
Det lyder teknisk, men det korte svar er:
Realkreditlån er billige fordi de finansieres gennem obligationer og fordi sikkerheden (boligen) er stærk.
Fast eller variabel rente – hvad skal man vælge?
Når du køber bolig, vil du hurtigt skulle vælge mellem fast eller variabel rente.
Her er forskellen kort:
Fast rente
samme rente i hele lånets løbetid
mere tryghed og forudsigelighed
ofte dyrere i start, billigere hvis renterne stiger
Variabel rente
renten tilpasses løbende (fx hver 6. måned eller hvert 3. år)
billigere i starten, men du tager risiko på renten
hvis renten falder, kan du få gevinst
hvis renten stiger, kan det blive dyrere
Her findes ingen “rigtig” løsning, det afhænger af økonomi, risikovillighed og planer.
Hvis du vil have et mere dybdegående overblik over forskellene, konsekvenserne og typiske faldgruber, kan du læse vores guide om fast eller variabel rente, hvor vi gennemgår valget mere detaljeret.
Hvad betyder bidragssats?
Når du optager realkreditlån, betaler du ikke kun renter. Du betaler også:
bidragssats (et procenttillæg til instituttet)
Bidragssatsen er den løbende indtjening realkreditinstituttet har, og det er her, der ofte kan være store forskelle mellem institutterne.
Hvis du vil have en dybere forklaring, kan du læse vores blogindlæg om bidragssats, hvor vi forklarer hvordan den beregnes, og hvorfor bankerne aldrig reklamerer med den i markedsføringen.
Hvor meget kan man låne i realkredit?
Som hovedregel kan du finansiere:
op til 80 % af ejerboliger
op til 75 % af fritidshuse
op til 40 % af grunde
op til 80 % af andelsboliger (men via banklån, da andelsboliger ikke kan realkreditbelånes direkte)
Resten finansieres via:
banklån
egen kontant udbetaling (minimum 5 % af købesummen)
Hvis du vil se hvordan banken vurderer din økonomi, så kan du læse vores indlæg om:
som alle spiller ind i godkendelsen.
Hvad betyder kurssikring?
Kurssikring er et begreb du kun møder i realkreditverdenen.
Hvis du f.eks. køber bolig i marts, men først overtager i juni, kan kursen på dine obligationer nå at ændre sig. Det kan betyde at dit lån bliver dyrere, uden at renten ændrer sig.
Kurssikring er i princippet en “forsikring” mod dette, så du låser kursen.
Det er især relevant i perioder med uro på rentemarkedet.
Realkredit vs. banklån
En af de største misforståelser blandt førstegangskøbere er forskellen på et realkreditlån og et banklån.
Kort fortalt:
realkreditlån er billige
banklån er fleksible
Banklånet bruges typisk til:
udbetaling
forbedringer
de sidste 15 % af boligkøbet
Hvis du vil købe bolig for første gang, anbefaler vi at læse vores guide til førstegangskøbere som forklarer hele finansieringen i praksis.
Hvornår giver realkredit mening?
Realkredit giver mening i langt de fleste boligkøb, fordi det er den billigste finansiering, du kan opnå som privatperson i Danmark.
Det kan dog være udfordret hvis:
boligværdien er usikker
du bliver vurderet som høj risiko
du har negativ friværdi
du mangler udbetaling
I de situationer kan banken kun tilbyde banklån og renterne er typisk højere.
Konklusion
Realkredit er grundpillen i dansk boligfinansiering. Det er billig finansiering, fordi boligen fungerer som sikkerhed, og fordi markedet styres gennem obligationer.
Det vigtige at tage med sig er:
du slipper ikke udenom realkredit hvis du skal eje bolig
du skal forstå forskellen på fast og variabel rente
bidragssatsen kan gøre en stor forskel på prisen
realkredit dækker ikke hele finansieringen – banken dækker resten
Hvis du står overfor boligkøb eller overvejer at skifte bank i forbindelse med bolig, kan du med fordel indhente tilbud fra flere banker, så du kan sammenligne renter, bidrag, service og rådgivning. Det er gratis og uforpligtende og giver et langt bedre beslutningsgrundlag end listepriser.